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zoom RSS 連絡 9/12 羽田のラウンジでかき揚げそば

<<   作成日時 : 2017/09/12 07:57   >>

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お早うございます。今朝は雨。26度。昨日無事に上海から帰ってきまし
た。今回は出発の時からチェックインした時点で飛行機が遅れてました。
出発が10時5分なのに、搭乗開始が10時25分。どういう事?とあっ
けに取られました。上海も変化が激しく、行きつけの串焼き1本1元(約
17円)だった店が無くなってました。日本人が行かないようなローカル
の店だったのですが、あれだけ庶民の台所のような商店街が何も無くなっ
てました。以前定宿にしていたホテルも改装されて別の名前のホテルに変
わっていました。夜のKTV、サウナ、BARも全て閉められていました。BAR
だけ10日から再開したようです。10月の全人代の影響ですが、それで
生計を立てている人は大変ですよね。政府からの一方的な通達ですから・
・・・。もう直ぐ中秋節、国慶節。この時期は月餅が出回る時期。肉の月
餅が美味しそうだったのでお土産に買いましたが、日本は肉の持ち込みが
出来ないので、ホテルで食べてしまいました。美味しかったです。小さな
幸せを見つけましょう。明るく楽しく健やかに素敵な一日をお過ごし下さ
い。
今日は水路記念日、筥崎宮放生会、パンの日、豆腐の日。藤田弓子、あが
た森魚、篠塚真由美、レスリー・チャン、岡本夏生、田中美奈子、木田優
夫、丸山茂樹、八塩圭子、西村修、藤原みわ、ジェニファー・ハドソン、
マリア・テレサ・ガウ、三船美佳、米澤史織の誕生日。
★ブレイクタイム★
●「切ってしまったご縁はありますか?」
「あの頃に戻って、自分を殴って説教してやりたい!」と言っていたのは、
30代の女性。人のご縁というものは、難しいもので・・・仕事などで、
「私と一緒に組みませんか?」と提案をいただいたけれど、どうも魅力的
に見えずお断りをしてしまい、その数年後に、その人が大活躍をしていて
「あの時、あの人と組んでおけばよかった・・・」と後悔したり、逆に、
自分にチカラがなくて、「すみません、今回はご縁がなかったということ
で」と断られた時に、いつか自分がビックになって、断ったことを後悔さ
せてやるぜ!なんてココロに誓ったり、そんな経験はないでしょうか?
「一期一会」なんて言いますが、人は変化して成長していくにも関わらず、
その人と繋がれる機会は一度しか無く、それを逃して後悔することもあり
ますね。
たとえば、ビジネスの提携話や営業もそうですし、就職面接、アイデアの
採用などもそうでしょう。プライベートで言えば、恋愛や結婚などはその
最たるものかもしれないですね。「あの頃に戻って、自分を殴って説教し
てやりたい!」と言っていた30代の女性は、別れた元彼氏が大企業を辞
めて、独立起業して成功しているとのこと。
その会社を辞めるときに「せっかくいい会社にいて、多くの給料ももらっ
て、生活も安定しているのに・・・それを捨てるなんて信じられない。
会社を辞めるなら別れるから」と言って、彼女から別れを切り出したそう
です。今ではそのことを、ものすごく後悔しているとのこと。
まあ、覆水盆に返らずです。プライドの高そうな彼女のこと、自分から復
縁を言い出すのもなかなか難しいでしょう。そんな彼女に、「後悔するの
は、現状に不満があるからだよ」という話をしました。
後悔というと、過去の失敗を悔やみ続けることに見えますが、実際は、そ
うではなくて、今に不満があるから、それを過去に投影して現状から目を
そむけているだけなんだ。だって、もし仮に今ものすごくステキな男性と
付き合っていたら、「あのときなんで自分から別れたのだろう」なんて微
塵も悔やまないでしょうし、むしろ別れた自分を褒めてあげるでしょ?
今に、どんな不満があるの?・・・と聞いてみたところ、両親や周りから
結婚のプレッシャーをかけられるたびに後悔の念が浮かんでくるとのこと。
「あの頃に戻って、自分を殴って説教してやりたい!」なんて言っていた
けど、必要なのは過去の自分を殴ることじゃなくて、今の自分のお尻を叩
くか、あるいは、プレッシャーをかけてくる両親や周りにそうしないよう
に説得するか、プレッシャーをかけられても、受け流せるような図太い自
分になることだよね。・・・という話をしました。
あなたも「あの時、なんでご縁を切ってしまったのだろう?」と後悔をし
ていることがあるかもしれないですね。今のどんな不満が、その後悔をア
タマに生み続けているのでしょうか?
どうすれば、今の不満を解決することができるでしょうか?
●超低金利時代の住宅ローン「借り方・返し方」意外な新常識
一般的に自宅は資産、住宅ローンは負債と言われるが、両者は表裏一体で
ある。自宅を購入する人のほとんどが住宅ローンを借りる。その住宅ロー
ンには借り方・返し方の極意がある。誰もが守るべき原則もあれば、超低
金利時代の新常識もある。それらを活用して、賢い資産形成ができるよう
になろう。
自宅の資産と負債は表裏一体
住宅ローンの大原則は「多く、長く、低く」
自分が住宅ローンをいくら借りられるかは、知っておいた方がいい。それ
は主に、年収で決まる。返済可能な借入額の目安は年収の7〜8倍になる。
年収700万円なら、7倍で4900万円、これに頭金(例:1100万円)を加え
た金額が購入金額(例:6000万円)となる。もし借入の限度額が知りたけ
れば、スタイルアクトが運営する「住まいサーフィン」で算定できるので、
参考にしてほしい。
賃貸住宅を借りる場合の家賃のように、持ち家の場合は毎月の元利返済が
ある。これについて無理のない範囲の金額が、前述の金額だと思ってもら
っていい。その意味で、住宅ローンは金融機関が決めてくれた「自分の信
用」とも言えるわけで、これを使わない手はない。物件価格が高いほど資
産価値が落ちにくいというマンションの特性から言っても、ローンを敬遠
して自分から物件グレードを下げる必要性はない。
とはいえ、数千万円のローンは生涯年収から見ても多額なことは確かであ
る。負債が大きいことが精神的な負担になる人もいるだろう。そのため「
できるだけ短期間で返したい」と考える人も出て来るが、一方で返済期間
を長くすれば毎月の返済負担は下がる。借り入れた金額に対する毎年の返
済総額を計算したものを「ローン定数」と言う。以下の表ように、金利と
借入期間によって1つの数字が決まる。
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たとえば、金利0.5%を20年で元利返済しようとすると、毎年5.3%を支
払わなければならない。マンションを貸して入る賃料は首都圏で4〜5%
なので、これだけでは返済できなくなる。返済ピッチが早いと言わざるを
得ない。これを35年で借りれば、返済は3.1%に下がる。返済負担は軽く
なり、同じマンションに賃貸で住んだ場合に支払う賃料より割安感がある。
住宅ローンは早く返すことはできるが、返済を先延ばしすることは原則許
されない。だからこそ、期間に迷ったら最長期間を選ぶべきだ。
ただしこのローン定数の表は、物件価格と借入金額が同額となっている。
いわゆる「フルローン」である。通常、他の資産を担保に取れたりしない
限り、金融機関はこんな貸し方はしない。物件価格に対して貸し出す金額
は、安全を考えて8割前後となることが多い。そうなると、前述のローン
定数の8掛けが返済負担になる。以下の表がそれだ。
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金利0.5%で返済額は物件価格の2.5%となるので、フルローンの3.1%の
8掛けで負担が軽くなっている。この状態をつくり上げるためにも、頭金
が大事なことがわかるだろう。そのためには、住宅取得の際に親族からの
贈与を検討した方がいいということになる。
返済額の減少と元本減少の増加
「超低金利時代」のメリット
「金利を低く」も重要だ。これはローン定数表を見ても明らかである。金
利0.5%で30年ローンならば、ローン定数3.6%×30年で108%になる。
元本が100%なので、金利の支払い総額が8%相当になる。これが、金利
1.5%になると、ローン定数4.1%×30年で123%になり、金利が23%と
+15%増える。
低金利の効果はもう1つある。元本の減り方が多くなるのだ。そうなると、
売却したときの含み益が大きくなる。低金利は借りる側にとってはいいこ
とばかりになる。
最近、マンション価格は高くなったが、金利もだいぶ低くなった。マンシ
ョン価格についてだけでなく、住宅ローンの条件についても敏感でいるこ
とが、マンション購入にいかに重要な要因であるかは再認識した方がいい。
このように、住宅ローンの借り方は「多く、長く、低く」が大原則となる。
★自宅に住み続けられないなら住宅ローンのリスクヘッジは家賃で
さて、住宅ローンを借りてマイホームを持っても、住み続けられないリス
クはある。その際も返済は待ってくれない。もしも転勤、勤務先の移転、
親の介護などで自宅として住めなくなった場合でも、人に貸せば賃料収入
が入ってくる。これを元手にローン返済ができれば、住宅ローンを返せな
いリスクはなくなる。
そのためには、自宅をいくらで貸せるかを調べておかなければならない。
それは、物件検索サイトで同一物件、もしくは周辺の同じグレードのマン
ションの家賃のm2単価を割り出し、面積をかけて割り出すことができ、
実態と大きくぶれることはない。
たとえば、物件価格の4%で賃貸できるとしよう。これは額面なので、手
取りに換算し直す必要がある。目安としては、管理費(集金代行など)5
%、空室10%、修繕費5%、賃料収入に対する所得税などを10%とする
と、額面の賃料収入の7がけになり、手取りが3割減った4%×70%=
2.8%となる。この範囲で元利返済できれば、キャッシュアウトはなくな
る。先ほどのローン定数表で金利1%、35年ローンならばこの範囲に収ま
ることになるので、安心ということになる。
★もはやローン返済を急ぐ意味はなくなった
以前、金利が2%程度の際には、ローンを繰り上げ返済することを筆者は
勧めていた。たとえばこんな具合いだ。
「繰り上げ返済はノーリスクの金融商品に投資しているのと同じことに
なる。金利が2%なら、確実に2%の金利を得たことと同じ意味を持つ。
普通預金に入れておいてもスズメの涙ほどの金利しかつかない時代に、
住宅ローンの繰り上げ返済は確実にノーリスクで金利分の利回りを稼い
でくれる優等生の金融商品である」
しかし、今や状況は変わった。子どもの進学や親の介護などでまとまっ
たお金が必要になるケースが増えているが、個人にまとまった資金を低
金利で貸してくれるローンは住宅ローン以外に存在しない。もしものと
きのために、住宅ローンで余剰資金を手元に持っておくことが「転ばぬ
先の杖」になる可能性がある。繰り上げ返済するなら、退職金や相続金
などでまとまったお金が入り、出費の予想も立つようになってからで遅
くないと、今では考えている。
それだけではない。住宅ローンを借りていれば、住宅ローン控除が受け
られる。これは元本4000万円の金利の支払いが0.6%の年間24万円で
あろうと、40万円の還付金が受けられる。つまり、16万円のキャッシ
ュがもらえて、実質的にはマイナス金利になっているのが現状である。
これを繰り上げ返済する意味はすでになくなっている。返済するなら、
住宅ローン控除がなくなる10年を経過してからのほうがいい。
加えて、ここまで低金利だと、借り換えを考える必要がない。もしやる
とするならば、金利上昇局面において、変動金利から固定金利に借り換
える場合のみであろう。超低金利時代はローン天国の様相を示している。
金利によって変わることは2つある。1つは毎月の返済額が下がること、
もう1つは元本の減り方が大きくなることだ。このペースは、金利2%
の場合10年で元本は22%減少するが、金利が0.5%なら27%減ってい
ることになる。この5%の差が大きい。
マンションの物件価格の下がり方が年平均2%程度なので、このペース
以上に元本が下がると含み益が膨らんでいることになる。逆に、元本の
減り方以上に物件価格が下がると、含み損が生まれている。その際は、
物件を売却してもローン元本残を返済できなくなる。つまり、不足額は
手元資金から金融機関に返済しなければならない。それができないなら
ば、金融機関が売却を許してくれず、住み続け、返済を続けなければな
らなくなる。
★「住む」「貸す」「売却する」自宅の3つの選択肢を意識しよう
筆者は、自宅は常に3つの選択肢を持つようにすべきだとずっと唱えて
きた。3つの選択肢とは、「自分で住む」「人に貸す」「売却する」と
いうことだ。人に貸した家賃でローンを返済することと、含み益を出し
ながらいつでも売却できることは、常に選択肢として持っているべきで
あることを確認しよう。
中古になった自宅マンションの価格査定は、「住まいサーフィン」上で
物件と号室を指定すれば無料で知ることができる。賃料についても査定
の仕方を前述した。これらはすぐに調べることができるので、参考にし
てほしい。情報と選択肢を持っていれば、不測の事態にも対処すること
ができるようになる。
●人間は自分の人生を描く画家である。あなたを作ったのはあなた。こ
れからの人生を決めるのもあなた。
★人間は自分の人生を描く画家である
<解説>
「運命」というと、あたかも自分には、いかんともしがたいもののよう
に思われます。しかし、変えられないものは「宿命」であり、「運命」
の「運」という字は「運ぶ」「動かす」という意味です。つまり「運命」
は自分で「動かす」ことができるもの。これまで自分で「動かしてきた
結果」なのです。
私たちのこれまでの人生は、遺伝や生育環境、生まれ育った地域や入社
した会社など、多くの事柄に影響されてきたことでしょう。しかし、そ
れを大きく上回る決定要因は私たち自身が下してきた数百万、数千万回
の様々な決断です。その決断は誰かに強制されたものではなく、自分が、
自分の意思で、下してきたものです。
今の会社を選んだのも自分。今の会社を辞めずに働き続けると決めたの
も自分。今の配偶者を選んだのも自分。親の価値観を受け継いだとして
いるとしたら、受け継ぐと決めたのは自分。嫌ならばいつでも拒否する
力と権利を私たちは持っています。嫌ならば会社を辞める権利。親の価
値観にノーという権利。それを私たちは持っているのです。
これまでの人生を作ったのは自分。これからの人生を作るのも自分。そ
う考えると、人生はなんと素晴らしいものか、と思えてきます。「でき
ないことはない。人はどんなことでもできる」。アドラーの力強い言葉
です。




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