B級グルメの食べ歩き

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zoom RSS 連絡 12/8 大好物の千枚漬けで朝食

<<   作成日時 : 2017/12/07 18:03   >>

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お早うございます。今朝は晴れ。4度。朝5時20分のリムジンに乗るの
で先行配信させていただきます。外は3度。寒いですね。現地の天気予報
は曇り18度。寒暖差について行けるかどうかです。昨日は大好物の千枚
漬けが姉のお土産で手に入り食べました。酸味と甘みの絶妙なバランスに
適度な歯ごたえがたまりませんね。早くも週末。きっちり締めて下さい。
小さな幸せを見つけましょう。明るく楽しく健やかに素敵な一日をお過ご
し下さい。
今日はこと納め、針供養、太平洋戦争開戦記念日、網代ひものまつり、二
輪・自転車安全日、屋根の日、果物の日。津田梅子、サミー・デイビスJr、
藤村俊二、キム・ベイシンガー、羽川豊、川田利明、長与千種、大竹一樹
和久井映見、山崎直子、稲垣吾郎、堀江奈々、TAKAHIROの誕生日。1941年
太平洋戦争勃発真珠湾攻撃。
★ブレイクタイム★
●「深掘りをする人はいますか?」
「私はインドに行かないから」という話を、仕事の仲間といる時に良くし
ます。別にインドがキライというわけではなく、むしろ、好きな方です。
インドカレーは大好物です。あくまでも例え話ということで・・・
「自分は将来、どんな道を歩むのだろう?」ということをよく考えまして、
いろいろ調べてわかったのが、「インドやチベットに行く人が多い」とい
うことです。自分の分野を極めるために、発祥国に行って、その源流を辿
り、一定期間の厳しい修行を経て、仙人や聖者のようになって帰ってくる。
・・・というような。
それはそれで、とても素晴らしい道だと思うのですが、私はそれをやらな
いだろうな、と。
仕事である1点を極めるのではなく、仕事に関わる世界を広く開拓してい
きたいと考えています。深掘りするのではなく、横に拡げていくほうが私
の性格に合っているんじゃないかな・・・と。
あと、できるだけユーザーやお客様に近い所に居続けたいなという思いが
あります。あまりストイックに修行をしすぎてしまうと、初心者が近づき
づらい存在になってしまいますからね。
繰り返しになりますが、深掘りする人を否定するつもりは全く無くて、む
しろ、いずれ友人はインドとかチベットに行って、極めて仙人のようにな
って帰ってくる人が出てこないかな・・・なんて期待もしています。
「深掘りする人」と「横に広げる人」が組むことで、より多くの人に仕事
が伝えられるのではないかなと。その中で、私は「横に広げる」担当を務
めたいと考えてます。
どんな世界でも、「深掘りする人」と「横に広げる人」がいて、その世界
が広がっていくんじゃないかな?と考えています。
あなたは、深掘りをする人でしょうか?
それとも横に広げる人、あるいはその両方でしょうか?
●外食「無休」もう限界 大みそか閉店や定休日 時給上げても人足りず
深刻な人手不足が続く外食業界で、年中無休のビジネスモデルを転換する
動きが広がってきた。居酒屋で大手のテンアライドが全店で12月31日を
休業とするほか最大手のモンテローザ(東京都武蔵野市)は店舗ごとの定
休日を本格導入する。外食業界では24時間営業の停止に続く見直しとな
る。顧客の利便性は下がるが事業を安定して継続するためにやむを得ない
と各社は判断している。
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1970年代から営業時間の延長を重ねた日本の外食チェーンは24時間営業
や年中無休が一般的なサービスとして定着している。いつでも開いている
安心感が顧客をひき付け、追加の設備投資をせずに売上高を増やせるメリ
ットもあるためだ。
ただ人手不足が常態化した今年に入り、すかいらーくが大半の店舗で午前
2時閉店とするなど24時間形態の見直しが相次ぐ。人手が一層足りなく
なる年末年始を控え、年中無休の見直しにまで各社が踏み込み始めた。
居酒屋チェーン「旬鮮酒場天狗」などを運営するテンアライドは、12月31
日の大みそかに約120ある全店舗で営業を休止する。同社が休業日を設け
るのは初めて。18年も大みそかは休業し、19年からは1月1日の元日も
休みにする方向だ。
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繁忙期となる年末年始に向けて外食業界は人材の取り合いが激しくなって
おり、過去最高の時給を提示する企業が相次いでいる。テンアライドは約
1100円の時給に200円を上乗せしている。人件費高騰で採算が悪化してお
り、売り上げが落ち込む大みそかの営業を取りやめる。
モンテローザは定休日の本格導入に踏み切る。11月末まで4カ月間かけて
「白木屋」や「魚民」など10店舗で日曜日か月曜日を試験的に定休日にし
た。出勤可能な従業員が確保できない状況が続いた店舗を対象に実験した
結果、「客が少ない日を定休日にしたことで無理のない運営ができた」(
同社)と判断した。1800ある全国の店舗に徐々に広げていく。
1月までにファミレス「ロイヤルホスト」の全店で24時間営業をやめたロ
イヤルホールディングスも来年から休業日を導入する。大半の店舗を対象
にロイヤルホストやステーキ店「カウボーイ家族」は年に3日を休みにし、
天丼店「てんや」で元日を休業日にする。
リクルートジョブズ(東京・中央)によると、10月の飲食業の時給は985
円と過去最高を更新した。「特に深夜の時間帯はアルバイトの確保が難し
い」(すかいらーく)という。アルバイトの争奪戦で時給を上げても十分
に人手を確保できず人件費のコスト増も経営の重荷になっている。
こうした状況で24時間年中無休のビジネスモデルを継続することは負担
が大きく、実入りが小さくなってきた。ライフスタイルの変化や加工食の
浸透により、深夜や年末年始に外食チェーンが開いていなくても顧客から
大きな不満の声は出ないとみている。
物流など業界を超えた人材争奪戦は激しく、外食は「きつい、汚い」とし
て敬遠される傾向がある。人手不足に対応しなければ成長は難しくなって
おり、これまでのフルサービスにこだわらず負担の小さい働き方や職場づ
くりに取り組むことも欠かせなくなっている。
●サラリーマン大家に暗雲? アパート急増で利回り低下
全額ローンはもはや困難に
会社勤めをしながらアパートも経営する、サラリーマン大家さんを取り巻
く環境が変化してきた。金融機関の融資姿勢は厳しくなり、アパートの急
増で利回りは低下傾向にある。注意点を探った。
「最近、借り入れの金利負担がやや重くなってきた」。東京都の会社員A
さん(42)は気を引き締める。
AさんはITサービスの会社に勤める一方で東京都、埼玉県、千葉県内に戸
建て、アパートなど計9軒を持ち、貸し出している「サラリーマン大家さ
ん」の顔も持つ。週末になると自ら所有物件に出向き、壁紙を張り替えた
り、トイレに温水洗浄便座を据え付けたりして魅力アップに精を出す。
9物件の総取得額は約7000万円。このうち6000万円を借り入れている。
毎月の家賃収入は満室ならば87万円だ。ローン返済額や固定資産税など
を差し引くと46万円が手元に残ると見込む。
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■金融機関の融資姿勢、厳しく
気がかりなのは最近、金融機関の融資がめっきり厳しくなったことだ。こ
れまで全額ローンで賄ってきたが「今年に入って新たに資金を借りようと
したら、10〜20%の頭金を求められるようになった」。過去の借り入れの
金利負担は2%弱だったが、同じ条件では融資を引き出しにくくなり、今
は4〜5%の金利を求められるという。Aさんは「金利負担を考慮して利
回りが得られるかどうか、慎重に物件を選ぶ必要が出てきた」と話す。
「借りすぎに注意しながら計画を立てて不動産を選び、投資する」。都内
のIT企業に勤めるBさん(59)はサラリーマン大家さんとして約30年の
経験を持つベテランだ。札幌市、名古屋市、東京都などに約30の区分所
有マンションや1棟建てのアパートを持つ。
低金利で運用収益が期待できないと不動産投資に目を付けた。低金利を
逆手にとって物件取得の資金はほぼローンで賄ってきた。現在の資産総
額は7億円、負債総額は4億7000万円程度になるという。
そのBさんも金融機関の姿勢の変化を感じ取っている。特に地方の銀行
は「全額ローンは無理。最近は10%の頭金が必要になった」と話す。手
持ちの物件を売るわけにもいかず、すぐに多額の資金は用意しにくい。
「しばらくは投資のペースを緩め、投資先を慎重に選びたい」と話す。
金融機関の姿勢ががらりと変わった背景には、金融庁の監視強化がある。
急増する個人向けアパートローンと郊外で増える空き家の群れに危機感
を抱いた金融庁が監視を強めた結果、国内銀行の個人向けアパートロー
ン新規融資額は急減速した。日銀によると、2017年4〜6月期は前年同
期比15%減だった。貸家の新設着工戸数も減っており、9月は前年同月
比2.3%減と4カ月連続で前年同月実績を下回った。
実際、借り入れに頼った不動産投資では利回りを上げにくくなってきた。
資材価格に加え、戸建てやマンションの工事は人手が足りず、人件費も
上昇。都市部を中心に不動産の物件価格が上がったため、投資利回りは
低下している。14年7〜9月期は平均10%程度とされていたアパート投
資の利回りは、今年に入り9%を割り込んだ。
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■注意点(1)実質利回りで計算しよう
不動産投資で注意しなければならないのは表面上の利回りと、経費など
を差し引いた実質利回りに差がある点だ。Aさんの場合、年間の想定家
賃収入を物件価格で割った表面上の利回りは16%。実際は物件を買うと
きに登記など経費がかかる。借り手が代われば修繕が必要で、固定資産
税も納めなければならない。家賃収入から経費を差し引くと実質利回り
は13%に低下する。物件管理を管理会社に任せる場合は手数料が要る。
満室を保てなければ家賃収入は下がり、利回りは悪化する。
経費節減のため、自前で奮闘しているのは神奈川県の会社員Cさん(41
)だ。東京都葛飾区の競売物件を買い取り、リフォームして貸し出して
いる。洗濯機といった家具も含めて計1850万円を投資。外国人も入居
できるシェアハウスとして今年3月にオープンした。全5戸が満室の場
合、毎月計21万円の家賃収入がある計算だ。
管理会社を介さず、トラブルがあったときは自ら対応する。ただ自宅か
ら電車で1時間半ほどかかる場所に常時通えるわけではない。ゴミ出し
や共用部分で起きる対応は、入居者の1人に家賃を少し割安にした上で
代行してもらっている。例えば洗濯物が洗濯機に放置されていた場合、
外国人入居者向けに「洗濯物は放置禁止」と張り紙してもらうといった
具合だ。
■注意点(2)サブリース会社との契約精査が必須
「初心者も安心」「『家賃保証』あり。ご相談ください」――。遊休地
を保有する個人の元を足しげく訪ね、アパート経営を勧める住宅メーカ
ーや不動産会社は、おおむね物件を一括して借り上げ、借り手に転貸す
るサブリース事業を手がけているケースが多い。
アパート経営は初めてといった場合、10〜20%に相当する手数料を払え
ば入居者を募集してくれたり、一定期間は空室が出ても家賃を保証して
くれたりするサブリース業者は一見、強い味方に見える。ただアパート
ローンが急増する過程で、物件を所有する大家とサブリース業者との間
で当初の想定と実態にズレが生じ、トラブルが目立つようになっている。
最近増えているのは家賃の長期保証を巡る問題だ。一定期間の「定額保
証」を条件に契約するケースが多いが、実際は借り手が付かず空室が続
くと、サブリース業者が家賃の減額を要請してくる。減額すれば赤字に
なってローン返済に支障があると大家が拒んだ場合、契約を解除される
場合がある。
今年2月には愛知県の80歳代の男性が不動産会社に対し「10年家賃が
変わらない契約だったのに、途中で減額されて損害を被った」と主張し、
訴訟を起こした。サブリース会社と契約する際には、経営環境が悪化し
た場合や空室時の条件など内容を詳細にチェックする作業は欠かせない。
住宅診断サービスを提供するさくら事務所の長嶋修会長は「物件の立地
によって異なるが、家賃は年1〜3%のペースで下がると考えるのが無
難」と指摘する。サブリース会社によっては「家賃保証」をうたいなが
ら、契約の中に物件を所有する大家が家賃収入を得られない「免責期間」
を盛り込んでいる場合もある。修繕やエアコンといった設備更新の費用
は物件所有者の負担となる場合がほとんどだ。
一般に物件所有者の個人の側からサブリース契約を途中で解除するのは
難しい。所有者は貸し手にあたり、サブリース会社は借り手。日本の住
宅法制は借り手保護の立場で組み立てられている。「賃料減額の要請を
受けても途中で解約できず、債務返済が行き詰まる人が増えてきた」(
不動産コンサルタントの平野雅之氏)
トラブルの急増を受けて国土交通省は昨秋、サブリース会社に対し、家
賃の減額のリスクを十分、物件所有者に説明するように求めた。不動産
会社やサブリース会社は「家賃収入が減らない場合の収支計画」として
好条件がそろった「ベストシナリオ」を示すケースが多く、「実際の収
支悪化に直面してから慌てる個人投資家も多い」(青山財産ネットワー
クスの高田吉孝執行役員)。バラ色のシナリオをうのみにせず、空室が
続いた場合や免責条項、家賃を減額せざるを得ない「ストレスシナリオ」
など複数案を検討し、算定根拠の明示も求めることが重要だ。
■注意点(3)多額の借り入れ、危険増す
不動産投資に個人を引き込む住宅関連企業や金融機関の誘い文句の一つ
が「相続時の節税対策になりますよ」というささやきだ。現金で相続す
るより投資用不動産とした方が、土地や建築物の評価額が下がるという
制度の存在が背景にある。
だが、多額の借り入れに頼った不動産投資は危険だ。甘い想定で投資を
始め、満足に借り手を見つけられない状態になれば、ローン返済に必要
な収入が手当てできず、たちまち資金繰りに窮してしまう。武蔵コーポ
レーション(さいたま市)の大谷義武社長は「物件価格は全般に上昇か
ら踊り場に入っており、今後は下落傾向が鮮明になる」と指摘する。駅
に近い立地と郊外の物件の価格差も開いている。都心から30キロほどの
距離にある千葉県柏市では駅周辺の17年の路線価は底堅いのに対し、郊
外の団地周辺は下落幅が広がっている。借り手を集められず資金が回ら
なくなれば、最悪の場合、物件の売却を迫られる可能性がある。
■不動産投資、成功の秘訣は 識者に聞く
業者頼みやめ、「経営する」気で 不動産コンサルタント 平野氏
会社員が不動産投資で成功するには(1)いかに競争力ある立地を確保する
か(2)どの程度の家賃が得られ、修繕や設備更新などの費用にどのくらい
必要なのかを把握し、主体的に計画して実行していく必要がある。
最初が肝心なのはもちろんのこと。投資を始めてからも近隣に競合物件が
現れれば、いかにリノベーションなどで魅力を高めて入居者を確保するか
といった戦術を練る必要がある。会社の仕事に追われる忙しいサラリーマ
ンでもいったん不動産投資を始めたら「経営する」という覚悟が要る。サ
ブリースや管理会社などに任せきりではいけない。
人口減、需要減の時代を前に、不動産投資は簡単でない。ただし自分で不
動産の勉強をして知識を深め、「将来の需要が着実に上がる」という物件
を選別して投資できる利点はある。例えば全国の自治体で策定が進む「立
地適正化計画」で、住民が市の中心部に集まるなら、郊外よりも中心部に
ある土地の方が有望だ。町の発展の見通しと入居ニーズを踏まえ、どのよ
うな物件で投資収益を上げていくのかを熟慮すべきだ。
売却損に備え、頭金50%以上に
青山財産ネットワークス執行役員 高田さん
国内の世帯数が減る以上、不動産の需要も先細りになる。アベノミクスが
始まってから5年間は株式相場の上昇なども追い風になり、首都圏のタワ
ーマンションへの投資で値上がり益を得る人もいた。ただ向こう5年間は
20〜49歳の住宅取得層の人口が減り、需要は減少するとみている。物件価
格は総じて下がる方向とみていい。「家賃は下がる」という前提で収支計
画を立てた方が無難であり、売却時に損失が出るのがむしろ自然と心得て
おいてほしい。
金融機関は個人の不動産投資に関連するローンを厳しくしようとしている。
低所得者層を中心により多くの頭金を求めるようになっており、融資姿勢
は厳しくなっている。頭金の比率が低いまま不動産を購入すると、家賃の
減額や売却損が生じたときに、当初計画に比べて収支が大きく下振れする
懸念もある。個人は頭金をおおむね50%以上用意して不動産に投資する姿
勢が大切だ。借り入れに家計の多くを依存すれば、手元の現預金が減り、
資金繰りに窮する事態に陥りかねない。相続税の節税効果どころではなく
なるだろう。

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